Muitas famílias moram há anos em imóveis que nunca foram registrados em seu nome. A usucapião é a forma prevista em lei para transformar essa posse prolongada em propriedade e, desde o Código de Processo Civil de 2015, ela também pode ser reconhecida diretamente no cartório, de forma mais rápida do que pela via judicial.
O que é a usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), incluído pelo Código de Processo Civil. O pedido é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado, e o interessado deve estar representado por advogado.
Modalidades e prazos
- Extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, independentemente de título e boa-fé, prazo que cai para 10 anos se o possuidor fez do imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238).
- Ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé, prazo que pode ser reduzido para 5 anos nas hipóteses do parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil.
- Especial urbana: 5 anos de posse de área urbana de até 250 m², utilizada como moradia, por quem não seja proprietário de outro imóvel (Constituição Federal, art. 183; Código Civil, art. 1.240).
- Especial rural: 5 anos de posse de área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela tenha sua moradia (Constituição Federal, art. 191; Código Civil, art. 1.239).
Documentos exigidos
Segundo o art. 216-A da Lei 6.015/1973, o pedido deve ser instruído com:
- ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos registrados nos imóveis confinantes;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
- justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas.
E se o vizinho não assinar a planta?
Se a planta não estiver assinada pelos titulares de direitos sobre o imóvel ou sobre os imóveis confinantes, eles serão notificados para se manifestar em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º). Havendo impugnação que não seja resolvida, o caso pode ser levado ao Poder Judiciário, e a rejeição do pedido no cartório não impede o ajuizamento da ação de usucapião.
Conclusão
A usucapião extrajudicial é um caminho eficiente para regularizar imóveis, valorizar o patrimônio e permitir sua venda, financiamento ou transmissão aos herdeiros. O sucesso do pedido depende da escolha correta da modalidade e de uma documentação bem preparada, por isso a análise prévia por um advogado evita exigências do cartório e atrasos desnecessários.
